Mapa do Valor do Terreno

(por Gisela Nascimento, Rosane Keppke, Sttefano Esteves de Vasconcelos)

Metodologia:

A metodologia de construção do mapa de valor dos lotes de acordo com o valor venal do metro quadrado,  constante do IPTU correspondente ao ano de 2020, consistiu em associar o valor de cada um dos contribuinte, identificados pelo numero do contribuinte, composto pelo número sequencial do Setor (S), Quadra (Q) e Lote (L) e mais um número de controle com o lote a que este pertence, também identificado por estes parâmetros. Ambos os arquivos, a planilha constando os valores do IPTU e o arquivo shape foram obtidos no sítio eletrônico GeoSampa. A associação destes valores foi feita não sem antes considerar uma transformação de valores para corrigir os campos da planilha de IPTU correspondentes aos condomínios que estão localizados em um único endereço, que apresentam um número SQL igual, constante do shape do lote, mas número de contribuinte diferente. Esta correção foi feita por meio do software R, pela equipe do GeoSampa.

A seguir o valor do ITPU foi condensado em valores medianos por Quadras, de forma a diminuir o número de valores trabalhados no mapa e de forma a propiciar uma maior uniformidade.

O valor dos lotes foi também calculado para a mediana dos valores em relação aos setores censitários do censo de 2010. 

Análise

A análise dos 3 mapas assim obtidos mostra que a granulometria obtida através do uso da agregação por setores censitários é mais elucidativa que a das demais granulometrias empregadas.

Observa-se que a região, composta pelo quadrilátero situado entre as Avenidas Paulista e Faria Lima e Av Rebouças e Brigadeiro Luiz Antônio correspondem à área de maior valor venal dos terrenos. Cercando este quadrilátero tem-se um outro polígono compreendido entre os rios Tietê, Pinheiros e Tamanduateí, com valores venais médio-altos. Estes valores médio-altos também podem ser encontrados no Tatuapé e no Brás, ainda no espaço entre os rios Tietê e Pinheiros, mas além do rio Tamanduateí e em Santana e Morumbi, já fora do interflúvio Tietê/Pinheiros.

As áreas menos valorizadas em termos de valor venal do metro quadrado de terreno correspondem ao polígono mais externo da área do município, principalmente na zona leste e sul, mas também na área norte em Brasilândia, Jaraguá e Perus. Por fim, observa-se em algumas áreas uma mistura de áreas valorizadas com áreas desvalorizadas, formando um mosaico, como por exemplo na Vila Andrade, onde há a comunidade de Paraisópolis, bastante desvalorizada,  ao lado do Real Parque e do Portal do Morumbi, áreas com terrenos muito valorizados.