HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL E RECURSOS EXTRAORÇAMENTÁRIOS - mapa 2

(análise de Daniela Rodrigues, Egle Monteiro, Luciana Travassos e Rosane Keppke)

Análise de Investimento dos Recursos Extraorçamentários Mapa 2

O objetivo do Mapa 2 é analisar a distribuição dos investimentos em Habitação de Interesse Social no território. A camada de fundo é o mapa de valor do metro quadrado de terreno ponderado por quadra. Esta variável foi selecionada porque reflete o valor da localização dos terrenos, valor este propiciado pelas benfeitorias promovidas pelo Poder Público majoritariamente.

Os valores foram divididos em cinco faixas, variando de R$ 48 a R$ 28.815 o metro quadrado de terreno. Esta camada do Mapa 2 evidencia fortemente o modelo centro e periferia que prevalece em São Paulo, mostrando que o valor do terreno aumenta na medida em que se aproxima do centro de negócios no “quadrante sudoeste da cidade”, citando Villaça (2001). A região mais valorizada coincide com os bairros históricos da elite paulistana situados nos distritos Consolação, Jardim Paulista, Pinheiros e Itaim Bibi, que estabeleceu este vetor de valorização.

Este núcleo de altíssimo valor é circundado por outro de valor alto que corresponde à intersecção entre a Macroárea de Urbanização Consolidada (MUC) e a Macroárea de Estruturação Metropolitana (MEM), e se espraia nas Macroáreas de Qualificação da Urbanização, que é a nova franja da dinâmica imobiliária da cidade, alcançando distritos ao Norte – Santana, Tucuruvi; a Leste – Tatuapé, Formosa, e ao Sul - Vila Andrade, Vila Sônia, entre outros que começam a homogeneizar a valorização. Os terrenos de menor valor localizam-se nas fronteiras do município.

No Mapa 2 constam a camada das Operações Urbanas Consorciadas (OUC), comentadas no Mapa 1, e a camada dos pontos de investimento em Habitação de Interesse Social, estes últimos distribuídos por toda a cidade com uma significativa concentração no centro histórico. De acordo com o marco legal do Plano Diretor Estratégico, as OUC devem investir 25% em HIS, e o FUNDURB, 30%. Mas segundo Rodrigues (2021, p. 21), “24% dos recursos arrecadados pelo FUNDURB no período entre 2004 e 2020 foram liquidados em intervenções habitacionais (...) enquanto apenas 10% do montante arrecadado pelas Operações Urbanas foi destinado à habitação”, ademais, a vantagem da OODC não foi apenas financeira, mas também espacial, considerando que  os investimentos foram distribuídos  com maior equidade, alcançando territórios periféricos, e contemplando HIS no centro histórico que tem ótima infraestrutura e serviços. 

A conclusão do Mapa 2 reforça e  detalha as conclusões do Mapa 1 de que, primeiro, as OUC e a OODC administram recursos extraorçamentários cada vez mais relevantes para Habitação de Interesse Social e, como tal, demandam especial atenção do Controle Externo e do Controle Social; segundo, é necessário regulamentar não apenas o percentual (25%), mas também os prazos de investimento das OUC em HIS, além de uma revisão da vinculação dos recursos auferidos pela OUC no seu próprio perímetro OUCa fim de que haja efetividade deste instrumento urbanístico na justa distribuição da valorização imobiliária induzida pela política urbana.

Referências

RODRIGUES, D. P. A venda de potencial construtivo como forma de financiamento da política habitacional: Operações Urbanas versus FUNDURB. 2021. Trabalho de conclusão de curso (Pós-graduação em Direito Público Municipal) – Escola Superior de Gestão e Contas Cons. Eurípedes Sales, São Paulo, 2021.

VILLAÇA, Flávio José Magalhães. Espaço intra-urbano no Brasil. 2ª. Ed. São Paulo: Studio Nobel; Fapesp; Lincoln Institute, 2001.